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MANUEL D. MORALES GARCÍA*

Vivienda: el impacto negativo del alquiler vacacional (y II)

12/oct/18 6:29 AM
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Volvemos así a un viejo problema como es el derecho de acceso a una vivienda digna para cualquier ciudadano de tipo medio que pretenda alquilar o comprar una vivienda.

Actualmente existe tan sólo un borrador de proyecto de decreto referido al alquiler vacacional, que no tiene en cuenta, en absoluto, el impacto que tendrá en los precios de arrendamientos de viviendas habituales, para uso permanente de las personas y familias, el permitir el alquiler vacacional a discreción en el ámbito de la Comunidad Autónoma Canaria.

Por ello, se debe intervenir el mercado libre de viviendas en régimen de alquiler o de compraventa, mediante medidas fiscales y de fomento que preserven la vivienda de primera necesidad, la primera, la habitual, de la especulación a la que las reglas del libre mercado nos tiene acostumbrado.

Y que nadie se alarme. Se trata justamente de desarrollar el mandato constitucional en la forma y manera que el propio texto indica, mediante medidas eficaces, dictando normas, actitud ésta legislativa positiva contraria al libre mercado. No se trata de intervenir todo el mercado inmobiliario, sino de proteger un tipo de vivienda tanto en alquiler habitual o para su adquisición que habrá que definir para que cumpla su misión de ser digna y adecuada. Y sólo aquella cuya demanda es la primera vivienda con destino a domicilio y hogar permanente de las personas y familias, absolutamente desligado del alquiler vacacional o de la demanda de inversión cuando se trata de compraventa, delimitando ambos campos estrictamente para que ese mercado de usos turísticos o de demanda de inversión, no interfiera de ninguna manera en el mercado de vivienda digna tanto en alquiler como en propiedad.

A la hora de definir qué tipo de vivienda es merecedora de protección, se tendrá en cuenta para ello la superficie como dato principal. Y para ello, nos sirve la superficie útil de las Viviendas de Protección Oficial, ya sean de promoción pública o privada, en régimen general o especial.

Estas medidas de tipo fiscal y de fomento deben estar dirigidas a canalizar la inversión privada causante de la especulación (no olvidar el mandato Constitucional), a otro tipo de productos inmobiliarios (locales comerciales, viviendas suntuosas, oficinas, naves industriales, etc.) donde especular no sea perverso, sino una opción legítima aunque más arriesgada como por definición lo es toda inversión. Y a separar con criterios absolutamente objetivos, dónde y de qué forma se puede permitir el alquiler vacacional para que no pervierta los precios del arrendamiento de vivienda habitual y permanente sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, e igualmente para que no interfiera en zonas destinadas a uso residencial tradicional de manera que ambos usos no coexistan en un mismo edificio o en zonas concretas, creando los problemas que para las relaciones de "buena vecindad" va a producir sin duda alguna, como ya viene ocurriendo en las principales ciudades del territorio nacional.

Y es que la demanda de inversión y el alquiler vacacional dejado en manos del "libre mercado" en vivienda es el principal causante de la actual situación de precios leoninos que debe abordarse ya. Es este especial tipo de demanda, sobre todo de empresas o de particulares con muchos recursos económicos, la que vuelve a tirar de los precios.

Mientras no se delimite objetivamente el alquiler vacacional con la precisión de un cirujano, la realidad constatará que la mejor inversión es la compra de viviendas pequeñas para alquilarlas a turistas a 60 ?/día o para revenderlas para ese fin. A eso podemos añadir el impulso que genera al alza en los precios, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano, el especial Régimen Económico y Fiscal de Canarias si empresas promotoras o constructoras hacen una dotación a la reserva de inversiones. La misma que durante años se convirtió en un auténtico fraude de ley y fiscal.

Es este el problema y no otro. Es obligación de los poderes públicos evitar precisamente que la mejor opción de los inversores sea la vivienda de pequeñas dimensiones para destinarlas a alquiler vacacional o para revender a terceros adquirentes para el mismo fin, simple y llanamente por el efecto perverso que produce en los precios que se ven obligados a pagar aquellas personas que no pretenden invertir, sino alquilar o adquirir una vivienda digna que será destinada a domicilio y hogar permanente. Es decir, este es el problema que seguimos padeciendo y que heredarán agravado nuestros hijos.

Se podrá decir que éste es un planteamiento teórico. Efectivamente lo es, pero necesita de decisiones valientes de los poderes públicos que no contentarán a quienes se vean beneficiados por la situación actual.

Hablamos de decisiones como aumentar la fiscalidad de las operaciones de compraventa o arrendamiento de viviendas cuya finalidad sea la inversión hasta tal punto que haga inviable la inversión misma. Se trataría de bajar los tipos de gravamen en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (que hoy está al 6,50% + 0,75%) cuando se trata de adquirir una vivienda de pequeñas dimensiones cuya finalidad de compra sea la adquisición para residir habitual, única y permanente, y subir los tipos de gravamen de dicho impuesto cuando la finalidad de la compraventa es especulativa por no destinarse a hogar permanente de ninguna familia por dejarlas vacías, por revenderlas con ánimo de lucro o por no destinarlas al régimen de alquiler previsto en la actual marco normativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Probablemente los inversores dirigirían sus ahorros a otros usos inmobiliarios como locales comerciales, viviendas suntuosas, oficinas, naves industriales, etc., o bien canalizarían sus ahorros a operaciones bancarias o de bolsa, propiciándose así una menor demanda de vivienda que incidiría directamente en el precio de las mismas.

Por otro lado, en la situación actual existe un nuevo dato alarmante. España se ha situado en el grupo de países de trabajadores con salarios mínimos comprendidos entre 500 y 1.000 euros/mes, junto a Portugal, Grecia, Malta y Eslovenia. El 47% del total de trabajadores por cuenta ajena en España cobra menos de 1.000 ?/mes. Los contratos siguen ligados al turismo y a la temporalidad. Acceder a un préstamo personal o hipotecario para las personas que hoy viven en alquiler es tarea casi imposible. Y se están dando las condiciones para que acceder al alquiler habitual y permanente de una vivienda también lo sea a corto plazo si la Administración Autonómica de Canarias continúa observando el panorama sin intervenir y no aplica "medidas eficaces para evitar la especulación de forma que se pueda acceder a una vivienda digna y adecuada". Se trata de dar cumplimiento al mandato constitucional. En concreto, a aquel se encuentra dentro "de los principios inspiradores de la Política Social y Económica".

Ante esta situación ¿se imaginan los poderes públicos que ocurriría en este país si tampoco se pudiera acceder a una vivienda en régimen de alquiler porque la rentabilidad de la misma es mucho mayor si la destinamos a alquiler vacacional? ¿Quién podría formar una familia? Millones de personas con un proyecto vital simplemente no tendrían hogar. Razón por la cual procedería también intervenir administrativamente en la política crediticia de los bancos, en lo que se refiere a financiación para la compra de primera vivienda que se destina a domicilio y hogar permanente, bien con subvenciones o bien con tipos de interés subsidiados por los entes públicos, cosa que ya se ha hecho con anterioridad, de forma que la solvencia de personas que trabajan pueda "completarse" por la Administración del Estado y no repercuta en este concreto tipo de viviendas de pequeñas dimensiones, ya sea en régimen de alquiler o de propiedad, o bien ampliar los supuestos previstos en el Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modificó el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios en situación de exclusión social.

Creo que algo nos deben a los ciudadanos las entidades financieras. Sesenta mil millones de euros.

Paradójicamente, en cualquier comunidad autónoma del Estado español existen miles de viviendas desocupadas mientras una parte de la población carece de ella, siendo esta situación la contraria a la prevista por el texto constitucional. También en este aspecto se debería intervenir con medidas fiscales, gravando a los propietarios que no colocan estos inmuebles en el mercado, y favoreciendo a aquellos que sí lo hacen.

En definitiva, las reglas del libre mercado han demostrado ser ineficaces para influir en los precios de la vivienda y, por tanto, deberán ser medidas fiscales de fomento e intervencionistas las que intenten paliar este panorama que necesita medidas urgentes ya. Para delimitar mercados, usos y demandas, de forma que el acceso a una vivienda digna y adecuada pueda ser real, tal y como manda la Constitución a los poderes públicos.

Estos días tuve conocimiento de una vivienda destinada a alquiler vacacional en el barrio de María Jiménez que se alquilaba a 60 ?/día. ¡Como lo oyen!: mil ochocientos euros mensuales. Habría que aplaudir a este propietario, o levantarle un monumento en la Rambla de Santa Cruz, si no fuera porque la vivienda en cuestión medía 85 m2 de superficie construida (75,89 m2 útiles). Sí, han leído bien.

*Abogado. Tasador oficial de bienes inmuebles. Agente de la Propiedad Inmobiliaria

MANUEL D. MORALES GARCÍA*